1) 기본 원칙
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보수의 발생 시점: 일반적으로 계약이 성립한 때 중개보수 청구권이 발생합니다.
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환불 여부는 ‘왜 깨졌는지’로 갈립니다. 귀책·특약·과실·불가항력에 따라 전액 환불부터 실비만 공제, 환불 없음까지 나뉩니다.
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증빙이 전부: 특약·설명서·등기부·대출심사 회신 등 서류가 환불 판단의 기준이 됩니다.
2) 상황별 환불 기준
A. 계약 미체결(서명 전 결렬)
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보수 없음이 원칙.
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서류 발급·광고 등 실비를 미리 약정했다면 그 범위 내 정산.
B. 계약 체결 후, 당사자 귀책 해제(위약)
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계약은 성립했으므로 중개보수는 원칙적으로 발생.
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누가 귀책인지에 따라 각자 또는 귀책 당사자가 보수를 부담하도록 협의합니다(위약금과 별개 사안).
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실무에선 감액 합의가 잦습니다.
C. 특약 해제(대출 미승인·전세보증 불가·시세 급변 위험 대비 등)
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특약에 “미승인·보증불가 시 계약 해제 및 중개보수 면제(또는 실비만)”가 명시돼 있으면 환불 또는 면제.
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문구가 없으면 분쟁 소지 → 감액 합의로 정리하는 경우가 많습니다.
D. 중개사 과실/고의(중대한 하자·권리관계 오안내 등)
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전액 환불 + 손해배상 청구 가능(업자 배상책임보험·공제 가입 여부 확인).
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권리하자/규제 누락 등 설명의무 위반 증빙이 핵심.
E. 쌍방 합의해제
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당사자 합의로 원상회복. 보수는 감액 또는 면제를 합의서에 명확히.
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실비만 정산하는 방식이 깔끔합니다.
F. 불가항력(행정처분·천재지변 등)
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누구의 잘못도 아닌 사유. 보수 감액/실비 정산이 합리적입니다.
3) 금액 감 잡기 — 환불/정산 예시
예시는 이해를 돕기 위한 관행형 시나리오입니다. 실제 정산은 계약서·특약·합의서로 확정하세요.
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매매 6억, 요율 0.4%
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보수 상한: 2,400,000원
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대출 미승인 특약 해제 → 전액 면제 또는 실비만 정산
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매수인 귀책 위약 → 전액 청구 가능(협의로 감액)
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전세 보증금 2억, r=0.4%
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보수: 800,000원
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쌍방 합의해제 → 0~50% 감액 합의가 빈번
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중개사 과실 확인 → 전액 환불 + 피해비용 별도 청구 가능
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4) 분쟁을 줄이는 특약·합의 문구(예시)
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대출/보증 특약
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“잔금일 전까지 대출 미승인 또는 보증보험 가입 불가 시, 계약 해제하며 중개보수는 면제(또는 실비만) 한다.”
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권리하자 발견 시
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“등기부상 근저당/가압류 등 권리하자가 계약의 본질을 침해하면 계약 무효 및 보수 전액 환불한다.”
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합의해제 정산
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“본 계약은 쌍방 합의해제하며, 중개보수는 OO원으로 감액하고 기타 비용은 각자 부담한다.”
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문구는 계약 전 미리 넣는 것이 최선입니다. 해제 시점의 합의서는 날짜·사유·금액·입금계좌까지 적어 분쟁을 막으세요.
5) 체크리스트(해제 통지 전)
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계약서·특약 사진/원본 확보
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대출심사/보증 불가 공문·문자 캡처
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하자·규제 증빙자료(등기·토지이용·관리단 회신 등)
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환불 합의서(또는 합의 각서) 초안 준비
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영수증/세금계산서 정정·환불 처리 방식 확인
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필요한 경우 공제·분쟁조정 절차 안내 요청
6) 자주 묻는 질문(FAQ)
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특약이 없으면 무조건 못 돌려받나요?
아니요. 귀책이 없다면 감액 또는 실비 정산으로 합의하는 방식이 많습니다. 다만 문구가 있으면 더 명확합니다. -
위약금과 중개보수는 함께 내나요?
성격이 다릅니다. 위약금은 당사자 간 약정, 중개보수는 중개 업무 대가. 상황에 따라 둘 다 또는 하나만 발생할 수 있습니다. -
중개사 과실은 어떻게 입증하나요?
중개대상물 확인·설명서, 등기부·공문, 대화 기록으로 설명의무 위반을 구체적으로 제시하세요. -
세금계산서를 이미 발행했다면?
환불·감액 시 마이너스 세금계산서(수정 발행) 또는 환불 영수증 처리가 필요합니다.
7) 깔끔한 정리 순서(실무용)
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해제 사유 확정(귀책·특약·과실·불가항력)
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증빙 모으기(심사 회신, 등기, 대화 기록)
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중개사와 정산 범위 협의(전액/감액/실비)
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합의서 작성(금액·계좌·기한 명시)
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영수증·세금계산서 정정/환불 처리
마무리
핵심은 사유와 문서입니다. 해제 이유가 명확하고, 특약·증빙이 갖춰지면 계약 해제 시 중개보수 환불 기준은 깔끔하게 떨어집니다. 애매하면 감액·실비로 타협하되, 다음 거래부터는 특약을 표준화해 두세요
